Pourquoi devriez-vous investir dans l’immobilier locatif à Strasbourg ?

immobilier locatif courte durée à Strasbourg
Comment se porte le marché immobilier français ? Pour faire court, je répondrai qu’il se porte plutôt bien. Les transactions immobilières s’opèrent à un rythme soutenu, même si certaines périodes sont caractérisées par une légère baisse. Toutefois le sentiment que l’on a globalement, est celui d’un marché résilient, qui a su se réinventer et qui s’accommode des réalités économiques. En France, investir dans l’immobilier, c’est aussi savoir faire les bons choix, tant par les placements immobiliers réalisés, que par les destinations pour lesquelles vous optez. Aujourd’hui, Strasbourg figure en bonne place sur la liste des villes françaises à privilégier. Mais qu’est-ce qui justifie un tel choix ? Pourquoi devriez-vous investir dans l’immobilier locatif à Strasbourg ? Je vous révèle les raisons dans ce qui suit.

Investissement immobilier en France : quelles sont les tendances ?

Le secteur immobilier connaît depuis quelques années, une croissance dont la courbe reste relativement stable. Plusieurs faits expliquent ce phénomène :
  • des particuliers de plus en plus concernés par l’investissement immobilier,
  • une plus grande facilité d’accès au crédit immobilier,
  • la possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux en investissant dans l’immobilier locatif
  • la présence de dispositifs incitatifs comme la loi Pinel qui encouragent les investissements dans la pierre.
Conséquence : les contribuables se montrent moins frileux et n’hésitent pas à se lancer dans l’immobilier. En guise d’illustration, prenez comme référentiel, la période qui court de 2012 à 2017, pendant laquelle le nombre de primo-accédants est passé de 367 000 à 600 000 personnes environ. Ce bond significatif est l’un des indicateurs d’un marché immobilier, dont le dynamisme n’est pas près de faiblir. Les français ont une appétence particulière pour l’immobilier ancien dans lequel ils investissent en masse. Rien qu’en 2019, on dépassait déjà plus d’un million de logements anciens vendus. Les raisons à avancer pour un tel intérêt :
  • des prix plus abordables,
  • la possibilité de réaliser une plus-value financière en cas de vente en cas d’une éventuelle prise de valeur du logement
  • un choix plus vaste de logements
  • la possibilité d’amortir les travaux de rénovation énergétique grâce aux aides financières de l’Etat
  • les avantages fiscaux dont on peut bénéficier dans certains cas (loi Pinel, prêt à taux zéro (PTZ).
Les tendances vont aussi à l’investissement dans le neuf et dans l’immobilier résidentiel, dans l’optique de la constitution d’un patrimoine immobilier. Pour vous en donner une idée, retenez qu’en 2020, les investissements dans l’immobilier résidentiel ont franchi la barre de 5 milliards d’euros, ce qui équivaut à une croissance d’environ 41 % par rapport à 2019. Pour les contribuables, investir dans ce secteur permet aussi de mieux préparer sa retraite, et surtout de disposer d’une source de revenus supplémentaire.

Immobilier locatif : les villes françaises les plus en vue

En fonction de la ville que vous choisissez pour votre investissement immobilier, vous n’aurez pas la même rentabilité. En France, outre Paris et Bordeaux, de nouvelles villes émergent et attirent de plus en plus d’investisseurs. Ce sont entre autres, Montpellier, Toulouse, Rennes, Lille, Angers, Lyon, Le Mans et bien entendu Strasbourg. Ces différentes villes réunissent plus ou moins des conditions similaires qui les rendent plus attractives :
  • un nombre d’actifs et de cadres élevé
  • une population estudiantine conséquente
  • une accessibilité facilité par de nombreux moyens de transport et la proximité avec d’autres grandes villes françaises
  • le prix moyen d’acquisition ou de location des logements reste abordable, du fait d’une hausse plus maîtrisée
  • une demande locative forte
  • une rentabilité moyenne de l’ordre de 5 %.
Ces arguments sont autant d’indicateurs, qui peuvent vous servir de guide dans le choix des villes où investir en France. En ayant cela en tête, vous aurez plus de facilité à trouver les placements immobiliers en accord avec votre budget.

Panorama sur la ville de Strasbourg

Le choix de Strasbourg pour un projet immobilier n’a rien d’anodin. C’est une ville qui gagnerait à être mieux connue, et qui présente les conditions nécessaires à un investissement dans la pierre. Vue sous le prisme de l’Histoire, de la culture et de l’immobilier, Strasbourg est une ville qu’on se plaît à redécouvrir. Située dans la partie nord-est de la France et capitale de la région Grand Est (Alsace-Champagne-Ardenne-Lorraine), Strasbourg semble partagé entre deux cultures : celle française et allemande. Cette particularité se comprend au vu de sa proximité avec la frontière allemande. Sa population compte plus de 280 000 habitants, ce qui en fait l’une des plus grandes communes françaises en termes de démographie. Strasbourg se présente également comme une ville stratégique, non seulement en France, mais aussi en Europe, puisque de nombreuses institutions européennes y ont leur siège, notamment le Médiateur européen, le Parlement européen et le Conseil de l’Europe. La dynamique économique est animée par des secteurs secondaires et tertiaires en plein développement. La ville compte en effet plus de 51 000 entreprises spécialisées entre autres en droit, en économie, en finances, dans les sciences de l’information et de la communication, en énergie ou en immobilier. De nombreux secteurs d’activités y sont représentés, ce qui explique l’affluence des cadres qui y trouvent des débouchés après leur formation.

Strasbourg : une ville où il fait bon vivre

Strasbourg fait partie des villes les plus attractives de l’Hexagone. Le saviez-vous ? Cette place n’est pas l’effet du hasard, puisque la ville travaille activement à la maintenir. Mais pourquoi fait-il si bon de vivre à Strasbourg ? Comme je l’avais précisé un peu plus haut, c’est une ville à la croisée des chemins, entre la France et l’Europe. Elle est donc ouverte à d’autres cultures, ce qui crée inévitablement de la diversité, tant dans les entreprises que dans les universités où se côtoient diverses nationalités. À Strasbourg, l’écologie est un parti pris et plusieurs éléments tendent à le rappeler :
  • c’est la 1ere ville cyclable de France et la 4e au monde selon l’index Copenhagenize
  • elle occupe la 3e place du classement des villes les plus vertes de France
  • la biodiversité y est très bien représentée, notamment au travers d’une végétalisation poussée des espaces urbains.
Vous l’aurez compris, à Strasbourg, on accorde une place importante à la nature. Cela se ressent fortement dans sa politique éco-responsable et dans les efforts consentis dans la sensibilisation de la population aux questions écologiques. Pour vous donner une idée de l’engagement de la ville, sachez qu’il y a pour chaque habitant, 116 m² d’espaces verts, pour « seulement » 48 m² comme moyenne sur le plan national. Au total, c’est près de 430 hectares d’espaces verts et 150 hectares d’espaces urbains aménagés pour le bonheur des strasbourgeois. Entre parcs, aires de jeux et jardins publics, il y a de quoi passer agréablement le temps, que vous soyez en famille, seul ou en couple. Si vous avez envie de vous détendre, je vous recommande fortement de faire un tour au parc de la Citadelle ou au parc de l’Orangerie. Toujours dans l’idée de rester en contact avec la nature, les plans d’eau de Reichstett ou de la Ballastière, les forêts du Neuhof ou de la Robertsau sont des sites qui valent le coup d’œil. Le paysage culturel de la ville est aussi marqué par la présence de sites d’exception comme : la Cathédrale Notre-Dame de Strasbourg, le Palais Rohan, le Palais des droits de l’Homme, le bâtiment du parlement européen, le château Vodou, le musée Tomi Ungerer, la brasserie Perle ou la Maison de la Choucroute.

Une ville dynamique à bien des égards

Le dynamisme de Strasbourg se mesure aussi à sa vie culturelle qui s’exprime par la présence de sites culturels comme le théâtre du Maillon, le Théâtre National, l’Opéra National du Rhin, la Bibliothèque Nationale Universitaire ou la Médiathèque André Malraux. Tout au long de l’année se tiennent également des évènements culturels dont les plus connus sont entre autres :
  • le festival Musica
  • le Jazzdor
  • le festival du Printemps des Bretelles
  • l’incontournable Marché de Noël durant lequel la ville se pare de mille et une couleurs.
La ville compte également des infrastructures sportives dont des salles de boxe, de gymnastique, une patinoire, et des piscines publiques. Ces installations visent à encourager les activités sportives surtout chez les jeunes. Strasbourg est desservi par plusieurs moyens de transport, ce qui en fait une ville très accessible. Vous pouvez y circuler en bus, en train, en tramway, en voiture et à vélo. Son accessibilité est renforcée par son ouverture sur les autres villes françaises comme Paris, Lyon, Lille, Reims ou Villeurbanne. Grâce à la ligne de tram qui mène à Kehl, il est aussi possible de travailler à Strasbourg tout en résidant en Allemagne. L’inverse est aussi vrai.

Strasbourg : ville universitaire par excellence

Strasbourg se distingue aussi par sa capacité à attirer des étudiants de tous bords. On retrouve ainsi dans son université, une population cosmopolite qui s’enrichit constamment de nouveaux arrivants. Les étudiants étrangers sont particulièrement intéressés par l’Université de Strasbourg et viennent de divers horizons, notamment d’Allemagne. Sur la période 2018-2019, le nombre d’étudiants internationaux à s’être inscrits sur le campus se chiffrait à plus de 9200. En règle générale, la proportion d’étudiants dans la ville est en constante hausse et représente une part non négligeable de la population (14 %). Attirés par la qualité des infrastructures et de l’enseignement, les étudiants se plaisent dans cet environnement multiculturel. Ce sont aussi avant, tout de grands demandeurs de logements, une aubaine pour tout investisseur immobilier. C’est pour cela qu’il est généralement conseillé d’investir dans des studios pour capter cette demande.

Investir à Strasbourg : comment faire ?

Un investissement immobilier est un projet qui se passe de toute approximation, et dont tous les aspects doivent être appréhendés avec justesse. Pour une rentabilité assurée, certains choix sont déterminants, notamment celui du type de logement. En optant pour un T3, un T2 ou un studio, vous augmentez vos chances de trouver plus rapidement des locataires. En termes de proportions, ces logements sont les plus demandés à Strasbourg, avec en tête les T2 qui représentent 33 % des locations. L’une des raisons pour lesquelles cette typologie de logement est plus appréciée, c’est parce qu’elle est relativement plus abordable et qu’elle répond mieux aux besoins des locataires. Toutefois, il reste possible d’investir dans des logements plus grands, de type T4 ou plus et de les proposer en colocation. La demande reste néanmoins moins forte à ce niveau. Je tiens aussi à attirer votre attention sur l’effort financier qu’il faudra consentir pour l’acquisition de logements plus grands destinés à la location. C’est un facteur dont vous devrez toujours tenir compte dans vos projets immobiliers. Quand le risque de vacance locative est trop élevé, du fait d’une demande moindre, optez pour une meilleure alternative.

L’option de la location courte durée : une idée qui fait des émules

La location courte durée est l’une des formules les plus prisées à Strasbourg, au vu de la forte demande immobilière. C’est aussi avant tout, une méthode qui se caractérise par une rentabilité plus forte que celle d’une location dans le sens traditionnel du terme : 5 % en moyenne pour une location classique à Strasbourg contre 10 % ou plus pour une location saisonnière. Avec cette formule, vous dégagez des revenus complémentaires conséquent, mais ce n’est pas tout :
  • Vous écartez les risques d’impayés, étant donné que le loyer est payé dès que le client réserve le logement.
  • Vous bénéficiez d’une fiscalité avantageuse, puisqu’en location courte durée, le statut qui s’applique à vous est celui de Loueur Meublé. Dans ce cas, si vos revenus n’excèdent pas 32 900 € par an, vous pouvez prétendre à un abattement forfaitaire de 50 % sur l’assiette d’imposition de vos recettes.
  • Vous avez la possibilité de faire évoluer vos prix en fonction des périodes ou des évènements (vacances, fêtes de fin d’année, etc.)
  • Le risque de dégradation de vos biens reste très faible. Vous les gardez ainsi en bon état plus longtemps.
Pour profiter de ces avantages, il importe de choisir judicieusement votre logement et de mettre en place un système de gestion efficace. C’est en cela qu’une délégation location courte durée à une conciergerie peut être utile. Les locataires strasbourgeois étant très demandeurs de studios et d’appartement meublés, il convient de leur proposer un service de gestion à la hauteur de leurs attentes. Dans cette situation, le meilleur réflexe est celui de faire appel à une conciergerie location saisonnière.

Conciergerie location saisonnière : quel est son intérêt ?

Bien qu’elle soit lucrative, la location saisonnière implique que vous attentif à différents détails : la publication des annonces pour trouver des clients, la réservation, l’accueil des locataires, le ménage, sans compter la part d’imprévus inhérente à une location. Il est difficile de vous occuper tout seul de ces tâches gourmandes en temps, en énergie et en ressources. Mais avec une conciergerie courte durée, vous vous affranchissez de toute pression et pourrez mener d’autres activités parallèlement à la mise en location de vos biens immobiliers. La conciergerie Just Appart s’occupe de tout ce qui a trait à l’aménagement du logement à l’arrivée et au départ des clients (ménage, entretien, linge). Elle veille aussi à l’intégrité du mobilier, des équipements et de l’appartement en général. Tout désordre vous est signalé pour que vous puissiez vous faire dédommager au besoin. La conciergerie courte durée est aussi une force de proposition en ce qui concerne la politique des prix. Dans ce sens, elle peut vous aider à élaborer une stratégie commerciale évolutive, ce qui vous permet de faire croître vos revenus. C’est aussi un référent juridique vers lequel vous tourner pour toutes les questions se référant à la législation immobilière. Il est vrai que la délégation location courte durée est un service payant, mais il est indispensable pour faire grandir votre activité. En outre, c’est un moyen pratique de garder la main sur vos coûts, puisque le montant payé à la conciergerie est généralement prédéfini.

Quel dispositif immobilier choisir à Strasbourg ?

L’un des avantages des investissements immobiliers, c’est qu’ils ouvrent la voie à la défiscalisation. En France, plusieurs dispositifs ont été créés en ce sens, dont la loi Pinel, et le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) que j’ai évoqué un peu plus haut.

Coup d’œil sur la loi Pinel à Strasbourg

En cours depuis 2015, la loi Pinel fait partie des dispositifs de défiscalisation les plus connus. Elle repose sur un principe assez simple : permettre aux contribuables de limiter le montant de leurs impôts grâce à leurs investissements dans l’immobilier. Mais pour prétendre à ces réductions fiscales, il convient de satisfaire à certaines conditions. Je rappelle que le dispositif Pinel s’applique en général à l’immobilier neuf, même si les logements anciens n’en sont pas exclus. Si vous faites l’acquisition d’un appartement neuf à Strasbourg, que vous décidez de mettre en location sur 6, 9 ou 12 ans, vous bénéficierez respectivement de réduction de 12 %, 18 % et 21 % d’impôts. Ladite réduction s’applique à la somme investie. Ainsi, pour un investissement de 300 000 € pour un logement mis en location pendant 9 ans, vous aurez ceci : 300 000 x 18 % = 54 000 €. Notez aussi que la loi Pinel est soumise à des conditions de ressources et que votre bien ne peut être loué à une personne faisant partie de votre foyer fiscal.

Immobilier à Strasbourg : quels sont les prix ?

J’ai pris soin de consigner pour vous les prix de l’immobilier à Strasbourg :
  • Pour une maison, le prix moyen est fixé à un peu plus de 3000 € par m², mais peut monter jusqu’à 3700 € par m². Les prix les plus bas tournent autour de 2400 € par m².
  • Si votre préférence va aux appartements, sachez qu’ils vous reviendront en moyenne à 3409 € par m² avec une fourchette haute fixée à 4429 € par m² et une fourchette basse de l’ordre de 2591 € par m².
Sans surprise, les prix des logements varient aussi en fonction de leur emplacement, certains quartiers étant plus chers que d’autres. Un comparatif des tarifs entre d’un côté, Cronenbourg Ouest, Cronenbourg Est-Centre Est, Montagne Verte Centre-Ouest et de l’autre, Kruteneau Centre-Est, Robertsau Centre et Contades Centre, révèle une nette disparité des prix. Dans le premier groupe, l’acquisition d’un appartement plafonne en général à un peu plus de 2600 € par m², alors que dans le second groupe, les prix atteignent 4700 € par m² et plus. Naturellement, ces données vous sont fournies uniquement à titre indicatif, sachant que les prix de l’immobilier dépendent de nombreux critères d’évaluation. Cependant, ces informations sont utiles pour vous permettre d’établir un budget plus précis. Sachant cela, dans quel quartier investir à Strasbourg ? Retenez comme bonnes options : le quartier de Forêt Noire, le quartier de la gare et le quartier de l’Orangerie. Ces zones sont connues comme étant actives, animées et très dynamiques. Si vous ciblez les étudiants, le quartier de la Forêt Noire est exactement ce qu’il vous faut, puisqu’il est situé non loin de l’Université de Strasbourg. Le quartier de l’Orangerie, quant à lui concentre de nombreuses institutions européennes, ce qui en fait une destination de choix pour des cadres. Les investisseurs portent également un intérêt croissant au Wacken, un quartier qui a été choisi pour abriter un projet ambitieux : celui de la création d’un quartier d’affaires international. À terme, cette partie de la ville accueillera de nombreux bureaux, commerces, infrastructures hotellières, institutions européennes et logements. On peut d’ores-et-déjà y anticiper une forte demande immobilière.

L’immobilier dans les villes périphériques de Strasbourg : état des lieux

Si Strasbourg offre des conditions idoines pour un investissement immobilier, les villes situées à sa périphérie ne manquent pas non plus d’atouts.

Illkirch-Graffenstaden

Le prix moyen des logements est d’environ 2500 € par m², ce qui est symptomatique d’un marché plutôt abordable. Les appartements vous coûteront en moyenne 2450 € par m² et les maisons 3400 € par m².

Schiltigheim

Au nord de Strasbourg, Schiltigheim est une commune d’environ 32 000 habitants. C’est aussi une ville universitaire avec un parc immobilier locatif important. Les prix moyens pour un appartement y sont de 2560 € par m² et de 2700 € par m² pour une maison.

Oswald

En vous engageant un peu plus au sud-ouest de Strasbourg, vous ferez la connaissance d’Oswald, une charmante ville d’où vous pouvez rejoindre le centre-ville strasbourgeois en une vingtaine de minutes. Les prix de l’immobilier rejoignent quelque peu ceux des villes précédemment citées. Prévoyez en moyenne, un budget de 2300 € par m² pour l’achat d’un appartement et 2930 € par m² pour une maison.

Si vous souhaiter déléguer la gestion de votre location courte durée à Strasbourg, n’hésite pas à contacter la conciergerie Just Appart. c’est un service clés en main qui s’occupera de votre logement de A à Z. Vous en tant que propriétaire, louez votre logement en toute tranquillité.

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